Wenn du meinen Blog schon länger verfolgst weißt du ja bestimmt, dass ich jeden Monat einen Einnahmen Bericht veröffentliche. In diesem Bericht gibt es einen Posten der sich nie ändert: Meine Mieteinnahmen in Höhe von 375€.

Jeden Monat kommen dann immer dieselben Fragen: „Wieso hast du in deinem Alter schon eine Eigentumswohnung?“, „Woher kommen deine Mieteinnahmen?“, „Hast du deine Wohnung finanziert oder wie konntest du dir leisten?“ oder wie diesen Monat von Ralph: „Hast du eine Artikelserie wie du zu deiner ersten Wohnung gekommen bist? Hast du diese finanziert?“.

Da diese Fragen immer wieder kommen, möchte ich diese heute in einem ausführlichen Artikel beantworten. Ich erkläre dir wie ich zu meiner Wohnung gekommen bin, warum ich mir diese überhaupt gekauft habe und ich gebe dir auch einen tiefen Einblick in die finanziellen Aspekte dahinter.

Warum ich mir mit 25 Jahren eine Wohnung gekauft habe

Nach meinem Studium bin ich zum Arbeiten, im Alter von 24 Jahren, nach Stuttgart gezogen. Ich wollte in der Innenstadt wohnen um das Stadtleben richtig genießen zu können. Außerdem wollte ich in einer WG wohnen um so schnell neue Leute kennenzulernen und Anschluss zu finden. Also habe ich mich auf die Suche gemacht.

Stuttgart, besonders die Innenstadt, ist relativ teuer zum Wohnen und es gibt auch nur sehr begrenzten Wohnraum. Ich habe mir WGs angeschaut, bei denen sich über 100 Leute auf ein Zimmer beworben haben… Nach einigen Wochen habe ich dann aber etwas gefunden.

Ein WG Zimmer in sehr zentraler Lage direkt in Stuttgart. Es war eine 3er WG ohne Gemeinschaftsraum und einer kleinen Küche für 515€. Mein Zimmer hatte knapp 20qm und es waren alle Kosten, inkl. Internet usw. im Mietpreis enthalten. Für die Lage war die Miete angebracht und nicht überzogen auch wenn sie sehr hoch war.

Nach etwas mehr als einem Jahr hatte ich das Pendeln mit der S-Bahn zur Arbeit satt, ich verlor dadurch 2 Stunden Freizeit am Tag. Das Großstadtleben hat mir zwar gefallen, aber es gab auch vieles das mich genervt hat.

Dadurch kam bei mir der Gedanke auf, mich umzuschauen und etwas zu verändern. Ich habe mich schon immer für Immobilien als Geldanlage interessiert, allerdings bisher nur für ETFs und REITs, da die Zinsen aber gerade historisch niedrig waren, kam mir die Idee eine Wohnung zu kaufen.

Ich hab mich also auf die Suche gemacht und eine passende Wohnung gesucht. Ich wollte eine Wohnung in der Umgebung von Stuttgart finden mit guter S-Bahn Anbindung in die Innenstadt und mindestens 3 Zimmern.

Ich habe sehr viele Wohnungen angeschaut und hatte mich auch für einige Interessiert, allerdings war die Nachfrage sehr groß. Bei einer Besichtigung einer Wohnung, die mir wirklich gefallen hat, kam ein anderer Interessent zum Makler und hat ihm direkt 20.000€ als Anzahlung auf den Tisch gelegt. Bei anderen Wohnungen ging es zu wie bei eBay und die Interessenten haben sich gegenseitig überboten.

Neben Lage, der Wohnung selber, Rücklagen und ein paar anderen Kriterien, habe die Zahlen für jede Wohnung durch gerechnet und überprüft ob ein Kauf für mich interessant sein könnte.

Nach fast 5 Monaten habe ich dann eine Wohnung gefunden die mir wirklich gefallen hat, die Lage war super, der Schnitt perfekt für eine WG und auch sonst hat alles gestimmt. Preislich war die Wohnung in meinem Budget und es war kein Makler involviert.

Ich hab mein Interesse beim Verkäufer angemeldet und ein paar Tage später saßen wir beim Notar und ich hatte meine erste eigene Wohnung gekauft.

Wie ich mir mit 25 Jahren eine Eigentumswohnung leisten konnte

Bei der Wohnung die ich gekauft habe handelt es sich um eine 3 Zimmer Wohnung mit ca. 65 qm, Keller, Balkon, Küche und Bad. Eines der Zimmer habe ich vermietet, das andere nutze ich selber und das dritte Zimmer nutzen wir als ein gemeinsames Wohn- und Esszimmer.

Ich hatte über die letzten Jahre etwas Kapital angespart und das Geld auch investiert. Zu dem Zeitpunkt als ich die Wohnung gekauft hatte war mein Portfolio Wert bei ca. 35.000€ und ich habe mich dazu entschieden 25.000€ davon als Eigenkapital für den Kauf meiner Wohnung zu verwenden.

Wie ich das Geld gespart habe, habe ich bereits in einigen Artikeln erklärt, hier findest du nochmal meinen automatischen Finanzplan mit dem du wirklich sparen kannst:

persönlicher Finanzplan

Ich zeige dir jetzt relativ ausführlich was mich die Wohnung gekostet hat, wie ich sie finanziert habe und wie der Plan für die nächsten 10 Jahre aussieht:

Kosten und Kredit

Monatliche Kosten und Einnahmen

Ich zahle also „nur“ 310€ im Monat für meine Wohnung, inkl. aller Nebenkosten (inkl. Internet, Fernsehen, usw.) sind es 475€. Das sind also 40€ weniger als zuvor in dem WG Zimmer. Um den Kredit schneller abbezahlen zu können lege ich jeden Monat 260€ zurück und mache so jedes Jahr eine Sondertilgung von 3.200€ (dazu nachher mehr).

Mein 10-Jahresplan:

Gesamtkosten

Wohnung/Kredit = Eigenkapital + Rate x 120 + Sondertilgung x 12 + Restschuld

Wohnung/Kredit:    25.000€+585€*120+3.200*10+26.471 = 153.671,00€

Instandhaltung (1% Dynamik p.a.): 13.181,76€     

Gesamt: 166.852,76€

Gesamteinnahmen

Miete (1% Dynamik p.a.): 47.707,80€

Voraussichtlicher Verkaufswert 2023 (2% p.a. Wertsteigerung): 158.500,00€

Gesamt: 206.207,80€

Zusammenfassung

Gewinn: 39.355,04€

Rendite (interner Zinssatz): 4,92% p.a.

Jetzt hab ich viel rumgerechnet und mir ist vollkommen bewusst, dass man sich das Ganze auch irgendwie schön rechnen kann, aber im Endeffekt bin ich zu der Entscheidung gekommen das sich die Investition für mich lohnt.

Besonders die gute Lage nahe einer Universität, einer Hochschule und der guten S-Bahn Anbindung haben mich von dem Kauf überzeugt. Dadurch dass ich ein Zimmer untervermiete, zahle ich weniger als in meinem WG Zimmer davor und habe trotzdem deutlich mehr Platz.

Ich werde natürlich nicht ewig in einer WG leben wollen und auch nicht in dieser Wohnung, aber selbst dann kann ich eine Kaltmiete von 650€ verlangen und somit fast Kostendeckend vermieten.

Fazit

Insgesamt hat sich der Kauf der Wohnung also für mich gelohnt, aber das muss jeder für sich im Einzelfall prüfen und berechnen. Renovierungskosten und so weiter habe ich in meiner Berechnung vernachlässigt,da ich alles selber mache, diese müssen natürlich noch vom Gewinn abgezogen werden.

Meine Angenommene Wertentwicklung (Preis nach 10 Jahren) von 158.500€ der Wohnung ist schon jetzt beinahe erreicht da die Preise in den letzten 2 Jahren stark gestiegen sind, aber ob das so weitergeht oder ob die wieder fallen weiß man natürlich nie.

Ich hoffe ich konnte jetzt alle Fragen klären, falls du trotzdem noch welche hast, kannst du mir diese gerne in die Kommentare schreiben oder mir eine E-Mail schicken.